房贷利息将可抵个税 “改善型”房奴受益最大

借一笔贷款网  阅读数  999  2020-03-01 17:57:02

在全国“两会”上,在谈到个税改革问题时,财政部部长楼继伟表示,将循序渐进实施个人所得税的新体系。未来,基于完整的资产信息,新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税,而这项政策在实行后,将使得全国约2400万元缴纳个税的人们收益。

其中,房贷利息抵税,是在美国、荷兰、丹麦、比利时等国家执行多年的政策。从2013年年底起,业内就有传闻国内个税改革也将采用类似策略。去年,批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

如今,这一传闻已久的政策终于摆上决策者的案头。据《证券日报》报道,两会期间,全国工商联已经提交了《关于推动化解房地产库存的建议》提案,提出积极推行房地产信托,将个人所得税充抵房贷利息等建议。但对于实施的限定和条件,楼继伟没有详述。

所谓房贷利息抵税,指的是在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,再对扣除后的收入部分计算并征缴个人所得税。经过测算,这将可以为个人节省房贷利息15%-45%的支出,原本缴纳税负越高,房贷利息越多,抵扣节税优惠力度越大。

举例而言,假设某白领A先生,月收入2万元,购买一套200万元的住宅,通过商业贷款按揭七成供30年。选择等额本息的还款方法,该白领先生月均还款额约7430元,其中,约3541元是利息支出。

在改革之前,税前月收入2万元的A先生,应缴纳约2293元个税。而在改革后,抵扣掉房贷利息,A先生仅需要缴纳约1407元个税。相比原来,在其他情况不变的前提下,A先生每月能够少缴税886元,相当于每月房贷利息的25%。30年后,A先生总计能够省下大约32万房贷利息。

再假设另一位公司高管B先生,税前月收入15万元,购买一套1300万元的住宅,通过商业贷款按揭五成供30年。同样以等额本息的还款方法测算,B先生月均还款额约34497元,其中约16442元是利息支出。

改革前,按照B先生的税前月收入15万元计算,B先生每月应缴纳约50931元个税。 而在改革之后,抵扣掉房贷利息,B先生仅需要缴纳约43531元个税。这意味着B先生每月将少缴税约7400,相当于房贷利息支出的45%。30年后,B先生将因为这项政策省下大约266万元房贷利息。

从上述两个测算案例可以看出,千万级房产的高收入按揭购房者能够享受到这项政策的红利更多。因而有言论称,担心会出现“贫富分化进一步加剧”的现象——能买得起房的人,享受抵扣个税的好处,而买不起房的人,却还要交比买得起房的人更多的个税。如若没有严格限制,或将演变为用税收补贴有钱人炒房之举。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,预计这项房贷利息抵扣个税的政策的落地也将伴随一系列限制条件,诸如贷款所购房屋必须是家庭唯一住房等。尽管从数据上看,千万级房产的按揭买房人获益最多,但这类购买千万豪宅的消费者一般都已经拥有不止一套房产,实际上不太可能享受到这一政策。“政策应该不会宽松到刺激千万豪宅销售的程度。”张大伟说。

而对于三四线城市的庞大库存,这项政策也并没有实际的去化效果。三四线城市的居民工资基本都在纳税线周围,能够抵扣减免的资金量非常小。张大伟估计,对楼市而言,这项政策最可能刺激销售去化的,是一二线城市总价在500万元左右的房产。

一二线城市总价在500万元左右的房产,主要购买力来自于月工资收入在3万-5万元,家庭住房在1套-2套的人群,将是在政策限定的范围内享受红利最多的人群。500万元左右房产每月贷款利息测算预计在8800元左右,月工资收入在3万-5万元的这类人群将能通过这一政策少缴25%-30%,总计省下90万元左右的利息——这是一笔不小的数目,将有望直接刺激这类人群的购买需求。

 

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