“房贷利息抵扣个税”能否拯救楼市库存?

借一笔贷款网  阅读数  1000  2020-03-01 18:11:58

政策聚焦:近两天个人所得税抵扣房贷的新闻被热议,随之引发的中国将转向“综合个人所得税体系”的讨论也成为焦点。中国将循序渐进地实施基于完整的资产信息的个税新体系,新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。

从2013年开始,“个税改革”问题几乎成为每年必提的社会热点, 3月7日财政部长楼继伟的回答给了人们强烈的信号――“房贷利息抵扣个税”真的来啦!

所谓“房贷利息抵税”,是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多,但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大。

那么该政策真正的作用绝对不是单纯的要提高工资日的幸福指数。

响应二会号召,该政策的最大的目的就是――去库存!

关于中国的库存量到底有多大,一直是个谜。

如果按照国家统计局公布的最新数据,2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米,库存量看起来仅够销售半年。

而据安信证券统计,截至2015年10月,房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。部分城市的库存在不新增供给的情况下,需要8.5年方可完成全部去化。

但无论如何,“化解房地产库存”是2016结构性改革五大任务之一,也是近两个月房地产优惠政策砌的原因。可见,去库存已成“政治任务”,很有可能2016年在政策上的支持力度会超出以往任何一年。

“房贷利息抵扣个税”对“去库存”的影响究竟有多大?

在2015年底,中国房地产协会副会长任志强就指出,“目前房地产投资增速下降、库存增速上升,对于宏观经济来说是相对危险的。而最有效的去化政策是有限额地进行个人所得税的减免,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税”。

事实上,在国内,早就出现过利用“个税改革”来救市的成功案例。

1998年,上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响,曾出台过为期5年的个人购房退税政策。

政策规定,凡1998年6月1日至2003年5月31日期间,在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,且是商品房产权证的法定拥有人,可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。

这项政策也确实起到了积极作用:1997年上海的住宅销售面积是617万平方米,1998年就达到1057万平方米。

与1998年的上海政策如出一辙,把房贷利息部分作为税前抵扣项,最直接的效果就是降低了个税负担,从而达到变相降低月供负担的效果。对于购房者来说,等于获得了一个低利息或零利息的按揭贷款方式。

对于无房者而言,要想成为这项政策的受益者,首先就要消费购房,这无疑会刺激相关的需求;对于有房者而言,可以直接享受减免个税的优惠,从而拿出更多资金用于消费,比如购车、旅游、休闲以及娱乐生活。可见,购房成本的降低,必然会刺激购房需求的激增。

“房贷利息抵扣个税”之后,还有那些改革值得期待?

①住房保障银行的成立

在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下,国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融。

建立中国住房保障银行有两大好处:首先它作为住房保障性专业银行,有大量吸收存款的可能性,可以获得充分的资金,使住房保障得到基本的融资支撑。在此基础上,不足部分可以借用商业融资渠道;其次是住房保障银行不以盈利为目的,可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低住房保障的融资成本和运行成本。

②国有房地产资源整合服务平台

从层面推动互联网对传统房地产业的改造,打造一个能为百姓提供“真实房源信息发布”、“全交易流程透明化管理服务”、“交易资金和交易佣金全程托管服务”、“多类型存量房交易渠道”的线上线下交易服务的国有房地产资源整合服务平台。

其实,房地产行业对第三方平台一直在探索中,例如电商房多多打造的房产交易平台,就是一个独立于开发商、经纪人和买卖双方的第三方平台――在源头上对房源的真实信息进行监控,实现买卖双方无障碍的沟通,同时,也允许优秀的经纪人通过平台提供服务。近期,其针对二手房推出了“直买直卖”模式,即只要买卖双方达成一致,买家可以直接联系到业主,买卖双方可以自行达成交易意愿,并选择在线下的房多多交易中心完成整个交易。同时,平台的专属顾问为用户提供全程一对一的咨询服务,包括法律知识、业务流程、贷款方式等。这一模式创新也为国有房地产资源整合服务平台建立提供了借鉴意义。

③预售制改革

1994年我国出台《城市房地产管理法》,建立商品房预售许可制度,这项制度距今已实施了近20年,与如今的房地产市场发展已经出现了不相匹配的情况。很多人认为,实施新房的“现房销售”是和欧美接轨,对房地产行窑远发展来说是福音。之前在开发商比较弱的情况下,为了促进行业发展,允许预售。开发商在房子没建好的情况下就销售房屋,房屋的质量保障和安全完全靠监管,实际上是把风险和责任转嫁给地方。在未来,这部分责任和风险将重新由开发商承担。

可见,将房贷利息纳入个税抵扣的好处是显而易见的。但同时,免税的具体标准怎么制定,怎样才是公平,如何征求社会意见等复杂的问题,极度考验政策制定者的大脑。

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